Tener un apartamento, una casa o una propiedad de alquiler en el extranjero puede generar obligaciones tributarias en más de un territorio. Descubre cómo se suelen tratar los ingresos inmobiliarios, qué gastos documentar y qué debes revisar si vives fuera del país donde tienes la propiedad.
Cómo declarar los ingresos de una propiedad que alquilas en otro país
Algunos nómadas digitales mantienen una vivienda en su país de origen mientras viven en el extranjero. Otros compran propiedades como inversión y obtienen ingresos mediante alquileres tradicionales o de larga duración.
Aunque la propiedad se encuentre en otro país, esos ingresos pueden generar obligaciones tributarias tanto en el lugar donde está situado el inmueble como en el país donde resides fiscalmente.
¿Dónde se gravan los ingresos por alquiler?
En muchos convenios fiscales internacionales, las rentas inmobiliarias pueden tributar en el país donde está situada la propiedad.
El artículo 6 del Modelo de Convenio Tributario de la OCDE contempla esta posibilidad para los ingresos derivados de inmuebles, incluidos los obtenidos mediante su alquiler.
Sin embargo, el país donde tienes tu residencia fiscal también puede exigir que informes esos ingresos, de acuerdo con su legislación.
¿Qué gastos debes registrar?
Dependiendo de las reglas aplicables, determinados gastos relacionados con el alquiler pueden ser deducibles.
Algunos ejemplos son:
- Reparaciones y mantenimiento.
- Honorarios de administración inmobiliaria.
- Seguros de la propiedad.
- Determinados impuestos sobre el inmueble.
- Intereses de financiación, cuando estén permitidos.
- Gastos de gestión y servicios profesionales.
Debes comprobar qué gastos son aceptados y cómo se deben justificar.
¿Qué documentos necesitas conservar?
Para organizar correctamente tus ingresos inmobiliarios, guarda:
- Contrato de alquiler.
- Comprobantes de pagos recibidos.
- Facturas de reparaciones.
- Recibos de administración.
- Comprobantes de impuestos inmobiliarios.
- Documentación de posibles retenciones.
- Registro de períodos de ocupación y vacancia.
¿Qué ocurre si recibes el alquiler en otra moneda?
Si la propiedad está en un país que utiliza una moneda diferente a la de tu residencia fiscal, tendrás que revisar las reglas de conversión exigidas para declarar los ingresos.
Es recomendable conservar las fechas, importes originales y tipos de cambio utilizados.
¿Qué pasa si alquilas mediante plataformas digitales?
También debes revisar las condiciones fiscales relacionadas con los alquileres gestionados mediante plataformas de alojamiento.
Dependiendo del país, pueden existir obligaciones adicionales de registro, información o impuestos indirectos.
Errores frecuentes
- Pensar que solo debes declarar el alquiler en el país de la propiedad.
- No registrar los gastos asociados al inmueble.
- Confundir ingresos brutos con beneficios.
- No conservar comprobantes de transferencias.
- Ignorar las normas fiscales relacionadas con alquileres turísticos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar una propiedad alquilada en otro país?
Depende de tu residencia fiscal y de las normas del país donde se encuentra el inmueble.
¿Puedo deducir las reparaciones de una vivienda alquilada?
En determinados sistemas tributarios sí, siempre que sean gastos permitidos y estén debidamente documentados.
¿Qué ocurre si la propiedad no genera beneficios?
Puede que igualmente existan obligaciones de información o declaración, incluso cuando no tengas una ganancia neta.
¿Puedo pagar impuestos en el país donde está el inmueble y en mi país de residencia?
Puede ocurrir que ambos países tengan competencias tributarias. Debes revisar los mecanismos de alivio y los convenios aplicables.
Fuentes
- OCDE: Modelo de Convenio Tributario, artículo 6
- HMRC: Tax on foreign income
- HMRC: Rental income when living abroad
- IRS: Rental income and expenses
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